주택임대차보호법 일부개정법률안

제안이유 현행 「주택임대차보호법」은 임차인의 주거안정을 목적으로 제정되었으나, 임차인의 권리를 실질적으로 보호하기에는 한계가 있음. 특히 최근 사회적 문제로 대두된 ‘전세사기’ 사태는 현행 법제가 임차인의 권리를 충분히 보장하지 못하고 있음을 여실히 드러냄. 현재 제도에서는 임차인이 대항력을 확보하기 위해 주택의 인도와 주민등록이 필요하나, 임대차계약이 등기되지 않아 계약 내용이 외부에 공시되지 못함. 이로 인해 임차인이 선의의 피해자가 되는 사례가 빈번하며, 임대차 관계의 투명성이 저해되는 문제가 발생함. 이에 임대차계약의 등기를 의무화하고, 임대차등기 시에도 대항력이 발생하도록 함으로써 임차인의 권리를 보다 두텁게 보호하고자 함. 아울러 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 미반환 보증금에 대한 지연이자를 지급하도록 하여 임대인의 책임을 강화함. 또한 임대차등기나 임차권설정등기가 된 경우에는 임차인에게 경매신청권을 부여하여 피해회복의 실효성을 높이고자 함. 최우선변제와 관련하여 소액임차인의 그 기준과 범위는 경매나 공매절차에서 배당 시의 규정을 적용하되, 담보물권자의 권리 취득 시점을 기준으로 최우선변제금의 범위를 결정하여 담보물권자의 기득권과 소액임차인의 보호가 조화를 이루도록 함. 나아가 정보비대칭으로 인한 전세사기를 방지하기 위하여, 임대인의 정보제공 의무를 강화하여 거래의 투명성과 임차인의 알 권리를 보장하고자 함. 이러한 제도적 개선을 통해 임차인이 안심하고 거주할 수 있는 주거환경을 조성하고, 전세사기 및 불공정 거래로부터 서민의 재산권을 실질적으로 보호하려는 것임. 주요내용 가. 주택임대차계약을 한 당사자는 잔금 지급과 동시에 임대차등기를 하도록 규정함(안 제3조제1항 등). 나. 임차인은 임대차 기간 중 임대인에게 임대차등기를 요청할 수 있도록 하고, 임대인이 임대차등기 협력의무를 이행하지 않을 시, 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하며, 임대인에게 1천만원 이하의 과태료를 부과하도록 함(안 제3조의4제3항ㆍ제4항 및 제32조제1항). 다. 임차주택의 양도인은 양도계약 체결 후 15일 이내에 주택의 양수인에 관한 사항, 소유권 변동의 원인이 된 거래에 관한 사항 등을 임차인에게 통지하여야 하며, 양수인은 양도계약 체결일로부터 15일 이내에 납세증명서 등을 임차인에게 제시하도록 함. 임차인은 통지를 받은 날로부터 2개월 이내 임대차를 해지할 수 있도록 함(안 제3조의8 및 제3조의9). 라. 보증금 반환사유가 발생하였음에도 불구하고, 임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 반환하지 않을 시, 미반환 보증금에 대한 지연이자를 임차인에게 지급하도록 함(안 제4조의2). 마. 임대차등기 또는 임차권 설정 등기가 있는 경우, 임대차가 종료된 때부터 3개월이 지나도록 보증금의 전부 또는 일부를 반환하지 않을 시, 임차인이 경매를 신청할 수 있도록 함(안 제4조의3). 바. 최우선변제금을 받을 임차인의 기준과 범위는 배당시 대통령령을 기준으로 하며, 보증금의 범위는 선순위담보물권자가 담보물권을 취득할 때의 대통령령을 기준으로 하도록 함(제8조제4항 등). 사. 임대차계약서 기재 내용을 사실과 다르게 작성한 임대인 또는 공인중개사에게 1천만원 이하의 과태료를 부과하도록 함(안 제32조제2항).